Vivre en coproprIÉTÉ

La copropriété Les Jardins du Château est constituée d’un ensemble de 104 maisons de ville regroupées en 18 pâtés ou blocs entourés de rues et d’espaces verts. Dans le cas des Jardins du Château,  la copropriété «divise» constitue une entité juridique définie au Code civil du Québec comme un «syndicat ».

La «déclaration de copropriété» constitue le document juridique créant la copropriété et constituant la base de son existence. Elle définit le partage des droits et obligations entre le syndicat et les copropriétaires, ainsi que le mode de fonctionnement de la copropriété. Un syndicat est assujetti au Code civil du Québec, ainsi qu’aux règlements municipaux et aux règlements internes de la copropriété.

Une copropriété divise comporte deux composantes : les parties communes et les parties privatives. Les maisons de ville ou logements constituent les parties privatives et sont la propriété des copropriétaires individuels. Les parties communes incluent les jardins, les aires de récréation, les rues et allées, les arbres, les lampadaires, les réseaux souterrains, etc. Certaines parties, comme les terrasses arrière et les balcons, sont des parties communes à usage exclusif. La propriété des parties communes est partagée entre les copropriétaires des maisons de ville selon les quotes-parts fixes prévues à la déclaration de copropriété.

Les copropriétaires élisent annuellement, en assemblée générale, un conseil d’administration dont les administrateurs sont responsables de gérer les affaires de la copropriété. Le conseil d’administration détermine les besoins financiers annuels répartis entre deux budgets : le budget «opérations courantes» pour le fonctionnement  et l’entretien courant; le budget «fonds de prévoyance» pour les travaux majeurs et  le remplacement des parties communes. Il adopte à cet effet une cotisation annuelle pour l’ensemble de la copropriété à laquelle les copropriétaires doivent contribuer selon leurs quotes-parts respectives. À l’occasion, une cotisation spéciale peut être exigée, laquelle doit aussi être payée par les copropriétaires selon leurs quotes-parts.

L’administration quotidienne de la copropriété est confiée par contrat à une société de gestion immobilière supervisée par le conseil d’administration. Le gestionnaire est responsable de l’entretien et du fonctionnement courant des parties communes, de la supervision des travaux effectués par les entrepreneurs et de la perception des cotisations mensuelles. Son pouvoir de dépenser est limité et soumis à l’approbation préalable du conseil d’administration.

De façon globale, le propriétaire d’une maison de ville assume la responsabilité de l’entretien et de la réparation de l’intérieur de son logement (parties privatives) ainsi que l’entretien des parties communes dont il a l’usage exclusif, alors que le syndicat assume la responsabilité de l’extérieur, soit les parties communes (ex. toitures, revêtements extérieurs, structures, etc.). Le syndicat assume aussi bien sûr la responsabilité de l’entretien des autres parties communes comme le déneigement, l’entretien des arbres et de la pelouse, le pavage des rues, des entrées de garage, etc.  Le partage des rôles et des responsabilités entre le syndicat et les copropriétaires est présenté en détail dans la déclaration de copropriété ainsi que dans le document administratif «Partage des responsabilités entre le syndicat et les copropriétaires».

Les copropriétaires et le syndicat doivent souscrire séparément à des polices d’assurance. Le syndicat détient une assurance relative aux parties communes pour l’ensemble des maisons de ville, soit : la responsabilité civile contre les réclamations physiques ou corporelles; la responsabilité des administrateurs et des dirigeants; et autres risques prévus par la déclaration de copropriété. Les copropriétaires assurent leurs biens personnels et les améliorations apportées à l’intérieur de leurs logements. Ils détiennent également une assurance responsabilité civile.

Vivre en copropriété exige des compromis. Le copropriétaire ne peut faire ce qu’il veut avec les espaces communs dont il a l’usage exclusif. Le syndicat a adopté des règlements et des lignes directrices qui assurent l’harmonie des lieux, l’unité architecturale, l’utilisation des stationnements des visiteurs, etc. Des restrictions s’appliquent également au bruit, aux animaux, au type de véhicules admis dans les entrées privées et à l’usage des parties communes à usage exclusif.

Quelques URL importants :

www.ascq.qc.ca
www.cci.ca (disponible en anglais seulement)
www.condolegal.com
www.condoliaison.org
www.droitdelacopropriete.qc.ca